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Umsetzung der über-kommunalen und kommunalen Vorgaben

Die vielfältigen Vorgaben seitens Kanton und Gemeinde wurden vollumfänglich berücksichtigt und eingehalten.

In Kürze

  • Kantonales Raumordnungskonzept: Landschaft unter Druck
  • Kantonaler Richtplan: Siedlungsgebiet
  • Regionaler Richtplan: Weiterzuentwickelndes Gebiet, mittlere Dichte
  • Kommunale Vorgabe: Entwicklungsgebiet, Gestaltungsplanpflicht

Überkommunale Vorgaben

Die Gemeinde Lindau ist im kantonalen Raumordnungskonzept dem Handlungsraum «Landschaft unter Druck» zugeordnet.

Das Gestaltungsplangebiet befindet sich gemäss dem kantonalen Richtplan im Siedlungsgebiet und teilweise an der Abgrenzungslinie (AGL) des Flughafens Kloten.

Das Gestaltungsplangebiet wird im regionalen Richtplantext als „weiterzuentwickelndes Gebiet“ bezeichnet. In den weiterzuentwickelnden Gebieten ist im Rahmen der Siedlungserneuerung die Nutzungskapazität zu steigern. Die erhaltenswerten Merkmale und Qualitäten (z.B. hohe Wohnqualität, Durchgrünung) der Gebiete müssen erhalten respektive adaptiert werden.

Planausschnitt regionaler Richtplan, Karte Siedlung und Landschaft, Quelle: GIS ZH

Das Gestaltungsplangebiet befindet sich gemäss dem regionalen Richtplan im Siedlungsgebiet mit einer mittleren baulichen Dichte, weshalb die gesetzlich vorgeschriebene minimale bauliche Dichte gemäss § 49a PBG (1.6 m3/m2) nicht unterschritten werden darf.

Der Text zum Richtplan in regionalen Richtplan lässt den Schluss zu, dass die Parzelle Blankenwis dem Gebiet mit niederer baulichen Dichte zugewiesen sei. Der entsprechende Plan dazu ist aber eindeutig: hier wird auch die Parzelle Blankenwis dem Gebiet mit mittlerer Dichte zugewiesen. Diese Auslegung wurde von den kantonalen Ämtern mehrfach bestätigt. Die Bezeichnung «Schnällböckler/Blankenwis» im Richtplantext meine die das Gestaltungsplangebiet umschliessende bestehende Bauzone (ohne Kernzone). Im alten Richtplan war das ganze Gebiet Winterberg noch der niederen Dichte zugewiesen. Im Rahmen der Richtplanrevision wollte der Gesetzgeber bewusst das noch nicht überbaute Gebiet (die beiden Parzellen Oelwis und Blankenwis, also das Gestaltungsplangebiet) einer dichteren Überbauung zuführen.

Gemäss dem Schema Dichtestufen liegt der Spielraum für die Umsetzung der kantonalen Dichtevorgaben betreffend der Baumassenziffer zwischen 1.6 m3/m2 und 2.5 m3/m2. Die im regionalen Richtplan aufgeführten Nutzungsdichten sind bei der kleinräumigen Gebietsplanung Ölwis-Blankenwis nicht zweckmässig (siehe Schema Dichtestufen).

Schema Dichtestufen Wohn- und Gewerbezonen, Quelle: regionaler Richtplantext

Die Testplanung wurde durchgeführt, um insbesondere die folgenden Fragen zu beantworten:
• «Welche bauliche Dichte entspricht der Vorgabe nach einem haushälterischen
Umgang mit dem Boden?»,
• «Welche baulichen Strukturen sind adäquat für den dörflichen Ortsteil
Winterberg?».
Die Testplanung hat ergeben, dass für die haushälterische Nutzung des Bodens eine zwei- bis vier-geschossige Bebauung mit einer Baumassenziffer von 2.3 bis 2.5 m3/m2 ortsverträglich erscheint. Der vorliegende Gestaltungsplan setzt die Vorgaben der Testplanung grundeigentümerverbindlich um. Das vorliegende Richtprojekt weist eine Baumassenziffer von rund 2.3 m3/m2 aus, die Vorgaben des regionalen Richtplans werden somit eingehalten. Der kantonale Vorprüfungsbericht zum Gestaltungsplanentwurf Ölwis-Blankenwis hält in seiner Würdigung fest, dass sich die Abweichungen der baulichen Dichte zur rechtskräftigen Bau- und Zonenordnung aufgrund der erhöhten Gestaltungsanforderungen im Sinne von § 71 PBG mit dem Ortsbild vereinbaren lässt. Mehr Dichte bedeutet unter dem Strich in diesem Fall auch mehr Qualität.

Kommunale Vorgaben

Der Gemeinderat Lindau hat im Jahre 2017 einen Prozess zu einer Räumlichen Entwicklungsstrategie durchgeführt, um zu einer Gesamtschau und möglichen Massnahmen in der baulichen Entwicklung der Gemeinde zu kommen. Die Bevölkerung wurde zur Mitwirkung eingeladen und hat an zwei Workshops wichtige Aspekte und Themen eingebracht. Für das Areal Ölwis-Blankenwis mit Gestaltungsplanflicht liegt der Schwerpunkt auf der Schaffung eines bedarfsgerechten Wohnungsangebots und von Begegnungsräumen. Es soll Siedlungsfreiraum geschaffen werden, um Begegnungen in der Nachbarschaft und dem Quartier zu fördern und eine gute Durchwegung herzustellen.

Planausschnitt Syntheseplan räumliche Entwicklungsstrategie, Gebietsentwicklung, Quelle: ewp, Effretikon

In Artikel 22a der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Lindau ist für die Gebiete Oelwis-Blankenwis eine Gestaltungsplanpflicht aufgeführt:

Artikel 22a der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Lindau
Ausschnitt aus dem Zonenplan der Gemeinde Lindau

Der kommunale Verkehrsrichtplan gemäss § 31 Planungs- und Baugesetz legt die angestrebte räumliche Entwicklung bezüglich des Verkehrs fest. Im Gebiet Ölwis-Blankenwis ist eine querende Fusswegverbindung von der Poststrasse zur Zufahrtsstrasse “Im Eggacher“ hin eingetragen. Der Gestaltungsplan geht weit über diese Forderung hinaus: es sind mehrere Verbindungen innerhalb des Gestaltungsplangebietes für die Öffentlichkeit vorgesehen.

Planausschnitt Kommunaler Richtplan, Verkehrsplan, Juni 1999